Quel budget pour acheter à : 200 000 €, 250 000 € ou 300 000 € ?
Le prix du logement n’est pas votre budget. Et c’est là que beaucoup de futurs acheteurs se trompent.
Vous voyez un appartement à 250 000 € et vous vous dites :
« Je peux emprunter 250 000 €, donc je peux acheter ce logement. »
Pas si vite.
Un achat immobilier ne se résume pas au prix affiché sur l’annonce.
Il faut également tenir compte de votre apport, de vos revenus, de vos crédits en cours, des frais d’acquisition, de l’assurance emprunteur et de votre capacité à supporter la mensualité dans la durée.
Et surtout, 250 000 € de budget ne signifient pas forcément un logement à 250 000 €.
200 000 €, 250 000 € ou 300 000 € : quel projet immobilier ?
Voici une première façon de raisonner :
| Budget de projet | Ce que cela peut représenter* |
|---|---|
| 200 000 € | Appartement, petit logement familial ou bien situé dans une zone moins chère |
| 250 000 € | T2/T3, maison selon le secteur, ou logement neuf selon localisation |
| 300 000 € | T3/T4, maison ou logement neuf plus grand selon le marché |
*Ces exemples sont indicatifs : le prix au m² varie fortement selon la ville, le quartier, le type de bien et l’état du logement.
Un budget de 250 000 € à Strasbourg ne correspondra pas nécessairement au même logement qu’à Colmar, Mulhouse ou dans une ville moyenne.
C’est pourquoi il faut commencer par votre capacité financière, puis regarder ce que le marché vous permet réellement d’acheter.
Que peut-on réellement acheter avec 200 000 € ?
Tout dépend de votre situation.
Un acheteur disposant de 200 000 € de capacité de financement peut avoir un projet très différent selon :
- son apport ;
- ses revenus ;
- ses crédits en cours ;
- la durée du prêt ;
- le taux obtenu ;
- le type de logement ;
- la localisation.
Et surtout, il faut distinguer :
200 000 € de prix du logement
et
200 000 € de budget total.
Si vous achetez dans l’ancien, les frais de notaire représentent généralement entre 7 et 8% du prix du bien.
Dans le neuf, ils sont beaucoup plus faibles, entre 2 et 3%
Le même budget global ne permet donc pas nécessairement d’acheter un logement au même prix selon que vous choisissez le neuf ou l’ancien.
- À ce sujet : Immobilier neuf ou ancien : lequel choisir ?
Et avec 250 000 € ?
C’est souvent un budget qui ouvre davantage de possibilités.
Mais posez-vous la bonne question :
250 000 € de capacité d’achat ou 250 000 € de prix de logement ?
La différence peut représenter plusieurs milliers d’euros.
Exemple simplifié
Vous disposez d’une enveloppe globale de 250 000 €.
Si vous devez prévoir, par exemple :
- frais de notaire ;
- frais de garantie ;
- frais liés au financement ;
vous ne pourrez pas nécessairement consacrer 250 000 € au prix du logement.
À l’inverse, certains dispositifs dans le neuf peuvent réduire certains coûts ou améliorer le financement.
C’est notamment le cas du PTZ ou, pour certaines opérations et certains ménages, de la TVA à 5,5 %.
Et avec 300 000 € ?
300 000 € permettent évidemment d’envisager davantage de possibilités.
Mais cela signifie également généralement :
plus d’emprunt → plus d’intérêts → plus d’assurance → mensualité plus importante.
Et c’est là qu’une erreur fréquente apparaît :
« La banque accepte 300 000 €, donc je devrais acheter à 300 000 €. »
Pas forcément.
Votre capacité maximale d’emprunt n’est pas nécessairement votre budget immobilier idéal.
Exemple : 50 000 € de différence peuvent changer votre quotidien
Imaginons deux projets :
Projet A
250 000 €
Projet B
300 000 €
La différence est de :
50 000 €
Sur 25 ans, ces 50 000 € supplémentaires ne représentent évidemment pas seulement 50 000 € de remboursement : il faut également tenir compte des intérêts et de l’assurance.
Et surtout, la différence se retrouve dans votre mensualité pendant des années.
C’est pourquoi il faut se demander :
« Qu’est-ce que ces 50 000 € supplémentaires m’apportent réellement ? »
Une chambre supplémentaire ?
Un meilleur secteur ?
Un extérieur ?
Un garage ?
Un logement neuf ?
Ou simplement quelques mètres carrés supplémentaires ?
Le bon budget dépend de la valeur que vous attribuez à ces éléments.
Le vrai sujet n’est donc pas « combien puis-je emprunter ? »
La vraie question est :
Quel budget immobilier est cohérent avec ma situation aujourd’hui… et avec ma vie de demain ?
Avant de commencer les visites, il est donc préférable de connaître son budget.
Cela permet de chercher les bons logements, dans les bons secteurs, avec le bon niveau de financement.
Vous voulez connaître votre vrai budget d’achat ?
Ne partez pas directement à la recherche d’un logement.
Commencez par déterminer ce que vous pouvez réellement acheter sans déséquilibrer votre situation financière.