Immobilier neuf ou ancien : lequel choisir pour un premier achat ?
Neuf ou ancien ? Il n’y a pas de meilleur choix dans l’absolu.
Le bon choix dépend surtout de votre budget, votre financement, votre situation et votre projet à moyen terme.
Un appartement ancien à 220 000 € peut sembler beaucoup plus intéressant qu’un appartement neuf à 250 000 €.
Mais si le premier nécessite 25 000 € de travaux, possède un DPE médiocre et entraîne des dépenses de copropriété importantes, l’écart réel peut rapidement se réduire.
À l’inverse, payer plus cher dans le neuf n’est pas automatiquement une bonne affaire.
Pour comparer neuf et ancien, il faut regarder le coût global du projet, pas uniquement le prix affiché.
Pourquoi le neuf ?
Moins de travaux
C’est l’un des principaux avantages.
Dans un logement neuf, vous n’avez généralement pas à prévoir immédiatement de rénovation importante, de remise aux normes électriques ou de remplacement du chauffage.
Vous avez donc davantage de visibilité sur votre budget après l’achat.
De meilleures performances énergétiques
Les logements récents répondent à des exigences énergétiques plus élevées.
Cela peut signifier :
- davantage de confort ;
- des consommations mieux maîtrisées ;
- moins de travaux énergétiques à prévoir à court terme.
Des frais d’acquisition plus faibles
À titre indicatif, les frais d’acquisition sont souvent autour de 2 à 3 % dans le neuf, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien, selon l’opération.
Sur un logement à 250 000 €, cela peut représenter plusieurs milliers d’euros d’écart.
Des aides peuvent améliorer le financement
Selon votre situation et le programme, vous pouvez notamment étudier :
- PTZ ;
- TVA à 5,5 % ;
- BRS ;
- PSLA ;
- Action Logement.
Les limites du neuf
Le principal inconvénient est souvent le prix au m².
À emplacement comparable, un logement neuf peut coûter plus cher qu’un logement ancien.
Il faut également parfois attendre plusieurs mois ou années lorsqu’il s’agit d’un achat en VEFA.
Enfin, le choix des emplacements est plus limité : le neuf dépend des terrains disponibles.
Pourquoi choisir l’ancien ?
L’ancien permet généralement de choisir parmi davantage de :
- quartiers ;
- immeubles ;
- surfaces ;
Il peut notamment permettre d’acheter dans des secteurs où il existe peu de terrains disponibles pour construire du neuf.
Vous voyez immédiatement ce que vous achetez
Vous pouvez visiter le logement, l’immeuble et son environnement avant de vous engager.
Et selon le bien et le marché, une négociation du prix peut également être possible.
Le principal risque : les travaux
Un ancien à 220 000 € peut rapidement devenir un projet à 250 000 € :
- 10 000 € de rénovation ;
- 8 000 € d’amélioration énergétique ;
- 7 000 € de travaux divers.
Et ce montant vient s’ajouter aux frais d’acquisition.
Il faut également vérifier le DPE, les charges et les éventuels travaux de copropriété.
Neuf à 250 000 € ou ancien à 220 000 € ?C’est exactement le type de comparaison qu’il faut faire.
Ancien
220 000 €
- frais d’acquisition
- 30 000 € de travaux éventuels
Neuf
250 000 €
- frais d’acquisition réduits
- pas de travaux immédiats
Le logement neuf, pourtant 30 000 € plus cher sur l’annonce, peut finalement avoir un coût global proche de celui de l’ancien.
À l’inverse, si l’ancien ne nécessite quasiment aucun travaux et bénéficie d’un emplacement exceptionnel, il peut être largement plus intéressant.
Tout dépend donc du projet.
Neuf ou ancien : quel choix pour vous ?
| Votre priorité | À étudier en priorité |
|---|---|
| Peu de travaux | Neuf |
| Performance énergétique | Neuf |
| Frais d’acquisition réduits | Neuf |
| Aides à l’accession | Neuf, selon éligibilité |
| Emplacement très central | Ancien |
| Beaucoup de choix | Ancien |
| Logement disponible rapidement | Ancien |
| Potentiel de rénovation | Ancien |
Mais surtout, ne choisissez pas uniquement en fonction du prix affiché.
Comparez :
prix + frais + travaux + charges + énergie + financement + emplacement.
Le conseil pour un premier achat
Votre capacité d’emprunt maximale n’est pas forcément votre budget idéal.
Avant de commencer les visites, posez-vous quatre questions :
- Quel budget puis-je réellement consacrer à mon logement ?
- Combien d’épargne dois-je conserver après l’achat ?
- Quel sera le coût réel des travaux éventuels ?
- Quelles aides puis-je obtenir dans le neuf ?
Le meilleur premier achat n’est pas forcément le moins cher. C’est celui qui reste cohérent avec votre situation aujourd’hui et vos projets de demain.
Neuf ou ancien : lequel correspond à votre projet ?
Vous avez déjà un budget, un secteur ou un type de logement en tête ?
→ Comparez votre projet neuf et ancien
Indiquez simplement votre budget, votre apport, votre secteur et vos critères.
Je pourrai vous aider à identifier quelle stratégie mérite d’être étudiée en priorité.
Neuf ou ancien : quel budget prévoir pour votre achat immobilier ?
Vous hésitez entre acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Le prix affiché ne suffit pas pour connaître le coût réel de votre projet.
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Plus la durée du prêt augmente, plus la mensualité diminue. En revanche, le coût des intérêts augmente.
Simulation indicative et non contractuelle. Les frais de notaire sont estimés forfaitairement à 7,5 % dans l’ancien et à 2,5 % dans le neuf. Leur montant réel peut varier selon le bien et votre situation. Les mensualités et les intérêts sont calculés hors assurance emprunteur, frais de garantie et frais de dossier. Le financement réel dépend notamment de votre situation et des critères de l’établissement bancaire.